Em Portugal, a concessão de hipotecas avança a um ritmo espectacular. Esta situação preocupa os analistas, que se perguntam se Portugal está alimentando uma nova bolha imobiliária.
Um dos dados que chama a atenção dos economistas e que suscita preocupação é o crescimento do crédito à habitação em Portugal. Se compararmos os primeiros dez meses de 2019 com os primeiros dez meses de 2018, vemos que a concessão de hipotecas aumentou 5%. Em dados concretos, isto significa 8.522 milhões de euros emprestados para aquisição de bens imóveis.
Estreitamento das condições de acesso ao crédito
No obstante, el aumento del crédito hipotecario no es algo que haya sucedido en 2019. Ya en 2018, ante el incremento de hipotecas concedidas, el Banco de Portugal, como organismo encargado de la supervisión bancaria en el país luso, ordenó endurecer el acceso al crédito hipotecário. Para isso, foram estabelecidos requisitos mais exigentes. Desta forma, os clientes não poderiam ter acesso a uma hipoteca se não dedicassem pelo menos 50% dos seus rendimentos ao pagamento do empréstimo do seu imóvel. Por outro lado, a hipoteca não podia ultrapassar 90% do valor da casa a adquirir e devia ser amortizada num prazo inferior a 40 anos.
De referir que os bancos portugueses têm aplicado as medidas restritivas de crédito indicadas pelo Banco de Portugal. No entanto, apesar das restrições de crédito mais rígidas, os empréstimos hipotecários continuaram a crescer. É aqui que muitos se perguntam como o estreitamento do acesso ao crédito produziu precisamente o resultado oposto ao pretendido.
Por que aumentou a concessão de hipotecas?
As razões para essa dinâmica de expansão do crédito são diversas. A recuperação da economia portuguesa tem conduzido a uma maior propensão a gastar, as taxas de juro são baixas e uma propriedade, como tem sido tradição em Portugal, é um activo que, ao longo dos anos, vai ganhando valor. Assim, o imobiliário português é um ativo que tem chamado a atenção dos investidores, não só entre os próprios portugueses, mas também entre os investidores estrangeiros. Assim, a atracção gerada pelo imobiliário entre investidores portugueses e estrangeiros tem resultado no aumento da procura de crédito à habitação.
Gentrificação e investidores estrangeiros
Essa vontade de investir em imóveis já está refletida no preço dos terrenos. Há zonas de Lisboa em que o preço do metro quadrado é superior a 4.500 euros. Tudo isso levou ao que é conhecido como gentrificação.
Essa gentrificação é um processo pelo qual os residentes dos bairros centrais da cidade, tradicionalmente com preços e aluguéis acessíveis, abandonam seus bairros tradicionais para se mudarem para outros bairros periféricos. Tudo começa quando o centro da cidade começa a se popularizar, alcançando fama e prestígio e sendo procurado pelos turistas. As casas são reabilitadas, a procura de imóveis na zona aumenta e os preços dos alugueres aumentam. Dessa forma, as classes populares são substituídas por classes sociais mais altas, que podem enfrentar custos de aluguel mais elevados. Com efeito, muitas cidades portuguesas estão a passar pelo chamado processo de gentrificação.
Também não devemos esquecer os chamados “vistos de ouro”. Trata-se de autorizações de residência para cidadãos estrangeiros que tenham um investimento imobiliário superior a meio milhão de euros. Acresce que o investimento imobiliário de mais de meio milhão de euros não só confere o direito de residência em Portugal, como dá acesso a interessantes vantagens fiscais.
Os efeitos dos "vistos ouro" fizeram-se sentir nas cidades portuguesas, em especial nas duas mais importantes: Lisboa e Porto. Assim, são muitos os estrangeiros do Brasil, China e França que procuram investir em imóveis em Portugal.
Baixas taxas de juros, inadimplência e propriedades supervalorizadas
Nesse contexto de crescente demanda por imóveis, os preços sobem. Prova disso é que o preço da habitação em Portugal cresceu 11,2% no segundo trimestre de 2019, tomando como referência o segundo trimestre de 2018.
Pois bem, com o crédito hipotecário a aumentar drasticamente e os preços da habitação a subir, existe a preocupação com a situação do mercado imobiliário em Portugal. Como avisamos anteriormente, teme-se que uma bolha possa estar se alimentando em terras portuguesas.
Nesse sentido, é necessário destacar as baixas taxas de juros. Portanto, em um cenário de juros baixos, a poupança será penalizada e o cidadão preferirá gastar. Neste caso, o público vai apostar no investimento imobiliário, visto que em Portugal são considerados bens que, com o tempo, vão aumentando de valor.
Em segundo lugar, devemos apontar o valor excessivo que está sendo dado ao mercado imobiliário, fator que está sempre presente no nascimento de qualquer bolha imobiliária.
Finalmente, você deve prestar atenção às dívidas incobráveis. E o facto é que os bancos portugueses podem ter dificuldades em cobrar os seus créditos com o elevado grau de inadimplência que têm de enfrentar.