Uma hipoteca de primeiro grau é aquela em que o credor tem o primeiro direito de recuperar a dívida, em caso de inadimplência, sobre o restante dos credores.
Ou seja, uma hipoteca desse tipo permite que a entidade que a concedeu execute-a em primeiro lugar. Se houver inadimplência e o devedor tiver outros em seu nome, a entidade que o concedeu tem prioridade na cobrança. Em caso de apreensão da casa, esta será feita a favor do referido banco.
O princípio de prioridade de hipoteca de primeiro grau
Em muitos países, existe um princípio de prioridade na coleta. Isso se reflete em seus respectivos códigos civis. Desta forma, se o devedor não pagar, o normal é que se dê preferência aos créditos hipotecários que foram inicialmente registados. Isso é importante, pois uma das principais formas de cobrança é a reintegração de posse.
No entanto, pode ocorrer um conflito quando houver um acordo voluntário entre as partes para estabelecer outra ordem de pagamento. Desse modo, surge um problema jurídico em que prevalece a vontade das partes ou a regra. Na maioria dos casos, a lei foi modificada para se adequar a essas situações excepcionais e esse acordo individual prevalece.
Algumas considerações sobre o registro
Devemos esclarecer que existem algumas diferenças entre as leis de cada país. No entanto, existem certos princípios básicos sobre os quais eles tendem a concordar. Uma delas é a data em que o empréstimo deve ser considerado registrado e será o momento em que a agência emite o certificado. Ou seja, o momento em que o registro é certificado.
Alguns acreditam que é a data de constituição que deve ser levada em consideração. Principalmente se os prazos estabelecidos pelas diferentes legislações forem cumpridos. Ainda assim, é melhor consultar o registro. É claro que estamos perante o caso de aplicação automática (por lei) de ordens de prioridade, uma vez que se for voluntária, as partes decidem.
Regulamentações de hipotecas em alguns países
Seria praticamente impossível detalhar todos os regulamentos de hipotecas existentes, mas para terminar hoje, vamos citar alguns.
- Na Espanha, a LEI 41/2007, de 7 de dezembro, alterou a Lei 2/1981, de 25 de março. A partir disso, em 2019 foi publicada a Nova Lei Hipotecária seguindo as diretrizes da União Europeia. A partir daqui, algumas regras específicas relacionadas à proteção do consumidor foram criadas.
- Na Colômbia, o principal regulamento é a Lei 546 de 2000 ou Lei da Habitação. Estabelece as condições, requisitos e procedimentos para empréstimos hipotecários. Por outro lado, uma série de questões são levantadas a respeito da proteção do devedor e do inacessível.
- Além disso, na maioria dos países, as leis do Direito Civil estabelecem as regras básicas. Dessa forma, costumam incluir os preceitos principais que constituem o ponto de partida das leis específicas. Normalmente estes desenvolvem (entre outros) a prioridade no caso de uma hipoteca de primeiro grau.