A anticrese é o contrato pelo qual um imóvel é entregue em garantia de um pagamento futuro. Assim, o imóvel passa para as mãos do credor, permitindo-lhe receber os rendimentos da utilização e exploração do bem.
A anticrese dura, em princípio, até que o tomador cumpra sua obrigação (exceto nos casos que detalharemos posteriormente). Cumprido esse objetivo, o bem pode ser devolvido ao devedor.
De forma ainda mais simples, a anticrese é um pacto entre duas partes em que uma parte (como garantia de pagamento) dá a outra (no caso de não cumprimento do seu pagamento) um imóvel. Quando, com os benefícios do imóvel ou com o pagamento do devedor, a dívida desaparece, então o imóvel volta para as mãos do devedor.
No final deste artigo veremos um exemplo, mas primeiro detalharemos as características da anticrese; e os direitos e deveres das partes.
Características da anticrese
As principais características da anticrese são:
- O tomador oferece uma garantia, ou seja, está garantindo seu compromisso de pagamento com um ativo tangível, que no caso é um bem.
- A anticrese é um direito acessório, pois é constituída para garantir o pagamento de uma obrigação, e de seus interesses se estes forem gerados. Se a dívida pendente for extinta, o mesmo acontecerá com a anticrese.
- Os participantes do contrato são o anticresista, que cede a posse do bem, e o credor anticrético, que dele se vale.
- O anticresista não pode recuperar a propriedade sem antes pagar a dívida pendente.
- É inviável a realização de vários contratos anticrese sobre o mesmo bem porque é necessária a sua desapropriação. Dito de outra forma, o anticrresista não poderia entregar simultaneamente o bem a mais de um credor. Por outro lado, é viável a constituição de várias hipotecas sobre o mesmo bem, pois não é necessário que o devedor se desfaça sua propriedade.
- Essa é talvez uma das razões pelas quais os contratos anticrese são menos populares do que as hipotecas. Estes últimos permitem que o devedor continue ocupando sua casa.
- Cada legislação define a anticrese de maneira diferente. No caso peruano, por exemplo, é um direito real (procuração imediata e absoluta) em virtude do qual o devedor entrega um bem ao seu credor como garantia. Assim, concede-lhe o poder de explorá-lo e perceber seus frutos. A legislação peruana também exige como formalidade que o contrato seja registrado em arquivos públicos.
- O contrato extingue-se não só com o pagamento da obrigação, mas com a destruição ou expropriação do bem, ou ainda com a renúncia do credor à anticrese. Este último ocorre se o credor considerar, por exemplo, que o uso do imóvel não gera renda suficiente. Então, você exigirá que o anticrresista pague sua dívida de outra forma.
Deveres e direitos do credor anticrístico
Os deveres e direitos mais importantes do credor anticreta são:
- O credor tem a obrigação de salvaguardar a integridade da propriedade
- Você deve assumir as despesas com serviços básicos (água, luz, entre outros) que permitem o uso do imóvel.
- Ao tomar posse da garantia, o credor gozará dos frutos da sua exploração. No caso de um apartamento, por exemplo, você pode ocupá-lo e economizar no aluguel. Outra alternativa é você alugá-lo para um terceiro, recebendo dos locatários o respectivo benefício periódico.
- O credor irá primeiro cobrar os juros gerados pela dívida, se aplicável. Uma vez pagas essas despesas financeiras, a receita do uso do imóvel pode amortizar parte do principal do empréstimo.
- Caso as partes tenham acordado que não haverá incidência de juros, os frutos da exploração do bem irão diretamente para a redução do principal do empréstimo.
- Em caso de falta de pagamento, o credor pode requerer a execução judicial da garantia.
Deveres e direitos do anticresista
Os principais deveres e direitos do anticrresista são:
- Tem a obrigação de ceder a posse do imóvel, podendo requerer a sua restituição apenas no momento do cancelamento da sua dívida.
- Você pode processar o credor por perdas e danos se o credor não for diligente na gestão da propriedade.
- É sua responsabilidade pagar os impostos sobre a propriedade.
- Você deve arcar com as despesas de reparos e manutenção, a menos que os danos tenham sido produzidos pelo credor.
- Você concorda em substituir o investimento em melhorias, as quais devem ter o seu consentimento.
- Você pode se opor ao uso indevido do ativo, por exemplo, se o credor planeja alterar drasticamente um espaço na propriedade.
Exemplo de anticrese
Vejamos um exemplo muito simples de anticrese. Suponha que Luis Antonio Olivares deva a José Gutiérrez $ 45.000. Em seguida, ambos assinam um contrato anticrese para garantir a devolução do financiamento.
O acordo permite que o Sr. Gutiérrez ocupe, ou alugue a terceiros, uma das propriedades que a Olivares possui. O prazo do contrato é de dez meses, assumindo um preço de aluguel de US $ 4.500.
Nesse caso, deve-se observar que os participantes não concordaram em gerar juros sobre o empréstimo. Assim, uma vez paga a dívida, o ativo volta para a Olivares.