O surto da pandemia COVID-19 trouxe grandes mudanças em todos os aspectos de nossas vidas. O impacto foi tal que deu origem até às chamadas “cláusulas ambíguas” nos contratos de arrendamento.
Imersos em uma situação de pandemia excepcional, os proprietários e inquilinos tiveram que concordar em reduzir os aluguéis, pagamentos mensais sem obrigação de pagamento e perdão. Atenção especial merece o caso de boa parte dos universitários, que, obrigados a retornar aos seus locais de origem, deixaram seus senhorios sem rendimentos e sem opção de recuperação de suas propriedades.
Com a ameaça de surtos como realidade, novas cláusulas estão sendo incluídas nos contratos com certo grau de cobertura. E é que, nunca antes nos contratos de aluguel foram introduzidas cláusulas associadas a uma possível pandemia.
O objetivo dessas cláusulas é claro: procurando se adaptar às circunstâncias da pandemia, busca-se maior flexibilidade entre o proprietário e o inquilino. No entanto, deve-se notar que cláusulas sigilosas não são uma prática amplamente difundida em contratos de aluguel.
As cláusulas cobertas estão em conformidade com a lei?
Comum ou não, a introdução de cláusulas COVID nos contratos gera uma série de obrigações que tanto o locador quanto o locatário devem cumprir em caso de novos surtos, aplicação de estado de alarme ou ordem de confinamento da população. Na verdade, se a violação do contrato for levada ao tribunal, o tribunal determinará que o contrato seja cumprido, desde que esteja de acordo com a lei.
Certamente muitos se perguntam se esses tipos de cláusulas são legais. Pois bem, os advogados pensam assim, uma vez que respeita o disposto no artigo 1255.º do Código Civil Espanhol. Em outras palavras, esses tipos de cláusulas são perfeitamente legais, uma vez que não violam a lei, nem violam a moralidade ou a ordem pública. Pelo menos, sob a proteção da lei espanhola.
Além disso, isso responde à necessidade de proprietários e inquilinos, que procuram regular suas relações no contexto complexo de uma pandemia. Ambos querem saber o que esperar e, para isso, em anexo, este tipo de condições estão incluídas nos contratos.
No entanto, deve-se notar que esses tipos de cláusulas não são válidos para todos os tipos de situações. Geralmente, são aplicados para contratos de aluguel temporário, como o aluguel de um apartamento para estudantes ou instalações para algum tipo de atividade comercial. Isto significa que este regulamento só será válido para estudantes que devam regressar a casa devido ao estado de alarme ou para empresários que devam cessar a sua actividade devido a restrições impostas pelas autoridades.
Assim, no caso dos estabelecimentos comerciais, os tribunais estão aceitando este tipo de cláusula como válida, uma vez que consideram que os empresários e os proprietários dos estabelecimentos estão em igualdade de condições.
Como uma cláusula secreta deve ser redigida?
Um contrato será mais completo quanto mais específico for, portanto, todas as situações possíveis devem ser explicadas. Portanto, a introdução da cláusula cautelar pode ser feita a pedido do locador ou a pedido do locatário.
Assim, se o locatário concordar com o locador, o aluguel poderá ser rescindido em caso de novo estado de alarme ou de novos confinamentos. O locador também pode optar por definir um valor que deve ser recebido no caso de um novo estado de alarme, pois, desta forma, você pode evitar que o seu inquilino caia em inadimplência. E, existem contratos que incluem certas penalidades para rescindir o contrato antes da data acordada. Vemos, portanto, que a cláusula tácita pode variar conforme o interessado e que não existe uma redação única.
Ressaltamos mais uma vez que as cláusulas cobertas devem ser bem determinadas, indicando expressamente seus efeitos e consentimento. Em suma, busca deixar claro quais podem ser as possíveis situações, penalidades, formas de rescisão do contrato, cancelamentos e formas de recuperação do imóvel. Graças a essas cláusulas, são estabelecidos mecanismos de liquidação que permitirão evitar a resolução de problemas por meio dos tribunais.