Ginnie Mae é uma agência do governo federal apoiada pelo Governo dos Estados Unidos que atua no mercado de crédito hipotecário. Sua missão é tornar a habitação a preços acessíveis e acessíveis a milhões de famílias pertencentes às classes mais desfavorecidas do país e com menos recursos. Ao mesmo tempo, proporciona liquidez ao mercado hipotecário.
Ela cumpre esse objetivo por meio do lastro de títulos hipotecários (MBS), cujos subjacentes são hipotecas garantidas principalmente por duas agências do governo federal, atendem a determinados requisitos e emitem uma série de credores específicos. São eles a Federal Housing Administration (FHA) e o Department of Veterans Affairs (VA).
Os credores então emitem MBS cujos subjacentes são essas hipotecas e Ginnie Mae apóia o pagamento pontual dos juros e do principal dos títulos aos investidores. Esses MBS são considerados um dos investimentos mais seguros, independentemente da época do ciclo econômico.
Embora seja conhecida como Ginnie Mae, seu nome completo é Government National Mortgage Association (GNMA).
Como funciona a Ginnie Mae?
A Ginnie Mae trabalha em conjunto com o setor privado para atender às necessidades dos grupos desfavorecidos da população dos Estados Unidos, atuando como garantia para os títulos MBS que têm por base essas hipotecas.
Isso permite que os credores desses créditos obtenham melhores preços, uma vez que, graças a ele, esses empréstimos são considerados ativos livres de risco.
GNMA não origina, compra ou vende hipotecas e não emite MBS. Em vez disso, garante o pagamento dos fluxos derivados do MBS. Se os credores não pagarem, Ginnie Mae transfere o dinheiro da perda para a entidade de securitização para que ela possa cumprir suas obrigações de pagamento para com os investidores dos títulos MBS.
Nesse mercado, credores e investidores vendem e compram esses empréstimos para obter rentabilidade deles. Graças a esse mercado, os credores podem obter um excedente de liquidez e receita para financiar novos empréstimos ou novas operações. Lembremos que os empréstimos que uma instituição financeira mantém em equilíbrio demoram anos para pagar e recuperar o capital. Portanto, é mais benéfico para essas entidades vender esses pacotes de empréstimos a investidores interessados em comprá-los.
O repasse é a canalização que permite que os fundos se movam de um lugar para outro por meio de um intermediário que fica com a comissão.
Processo de securitização
É aqui que ocorre a securitização por entidades privadas, que agrupam hipotecas compradas elegíveis (devem atender aos critérios abaixo) em pools de ativos e emitem títulos MBS. Essas entidades, em seguida, colocar os títulos a investidores no mercado.
Portanto, Ginnie Mae está no quarto nível de absorção de perdas, caso ocorram. Como indicamos no início, à frente está o devedor da hipoteca, do seguro do governo e dos recursos do emissor.
Requisitos MBS de Crédito e de Emissor
Os empréstimos devem atender aos critérios de elegibilidade relacionados a:
- Entrada inicial mínima.
- proporção limitada LTV (Empréstimo / home).
- Tamanho máximo.
- Mínima exigida documentação.
- Seguro adquirido pelo mutuário.
Os emissores, por sua vez, devem demonstrar conformidade com os critérios de elegibilidade relacionados ao tipo de empréstimos a serem agrupados para emissões de MBS. Por exemplo, o emissor potencial deve certificar-se de que é um credor hipotecário aprovado pelo FHA e que o tem sido há pelo menos três anos. Além disso, outros aspectos, tais como os seguintes dois:
- aspectos financeiros: demonstrações financeiras, requisitos de capital e liquidez, requisitos de ativos, etc.
- Controle de qualidade: para originação, subscrição e manutenção de empréstimos hipotecários.
Ginnie Mae construção
MBS ter uma estrutura de amortização de passagem. Isso significa que os investidores recebem os juros correspondentes à medida que os mutuários pagam as hipotecas, o principal e os juros. Na verdade, o que ocorre é que todas as amortizações das hipotecas são acumuladas para fazer o pagamento do acumulado mensalmente ao investidor pelo fundo. Deste valor, devem ser subtraídas as comissões de garantia e manutenção. Em outras palavras, as taxas pagas pelo fundo serão menores do que a taxa das hipotecas do pool.
Quanto ao cupom, trata-se de um cupom médio ponderado, calculado como a média ponderada das taxas de juros dos empréstimos da carteira. No entanto, aqui deve ser levado em consideração que os investidores recebem juros sobre um montante decrescente de capital ao longo do tempo, derivado da amortização de hipotecas.
Relativamente à maturidade média ponderada da carteira, esta é a média das maturidades de todas as hipotecas do grupo, ponderada pelo saldo do capital em dívida de cada hipoteca da carteira.
Riscos associados
Os investidores devem estar cientes dos riscos inerentes ao investimento:
- Risco da taxa de juros: Quando as taxas de juros caem, o número de pagamentos antecipados acelera à medida que os mutuários correm para refinanciar e, como resultado, os credores perdem juros à medida que a base principal pendente é reduzida.
- Risco de pré-pagamento: Ocorre quando os devedores amortizam parcial ou totalmente a sua hipoteca antecipadamente, ou seja, fora do cronograma de amortização acordado. Nesse caso, o devedor da hipoteca deixa de pagar juros sobre aquele valor e, portanto, menos juros serão recebidos pelo investidor MBS. O valor pré-pago é mantido no fundo até a data correspondente e, então, os obrigacionistas são “repassados”.