O prêmio de risco não é um conceito que diz respeito apenas à economia nacional. O retorno não é buscado apenas quando se investe em títulos, mas também quando se investe em imóveis. Dessa forma, os investidores são guiados por indicadores de risco ao atuar no mercado imobiliário. Mas como funciona o prêmio de risco no mercado imobiliário?
Ao ouvir as palavras “prémio de risco”, as mentes de muitos viajam para os anos de 2011 e 2012. Na altura em que o mau desempenho das economias europeias despoletou o interesse que os países tinham de pagar pelo financiamento nos mercados. Esse delicado momento econômico serviu para que grande parte do público entendesse o que é prêmio de risco.
Lembremos que o prêmio de risco supõe um custo adicional para todos aqueles estados que buscam financiamento nos mercados. Este custo adicional é estabelecido de acordo com os riscos enfrentados pela economia nacional. Digamos que seja uma compensação pelo risco que o investidor corre ao utilizar seus recursos em títulos de um determinado país. Porém, quanto melhor for o desempenho da economia de um país, menor será o prêmio de risco que deve ser pago. Ressalta-se que, como referência, toma-se o título alemão. Teremos assim uma escala válida para medir o risco econômico dos diferentes países.
O prêmio de risco no mercado imobiliário passa por bairro
Pois bem, o conceito de prêmio de risco também chegou ao mercado imobiliário. Se dissemos anteriormente que o risco varia de acordo com o país, no mercado imobiliário o risco depende do bairro em que queremos investir. Para medir qualquer prêmio de risco, deve haver uma referência. Portanto, se no mercado de títulos mencionamos a Alemanha como referência, no mundo imobiliário esse lugar será ocupado pelo bairro madrilenho dos Recoletos. Recoletos é considerada uma área caracterizada pela garantia e fiabilidade, no entanto, os benefícios que se podem obter na aquisição e colocação de um imóvel para arrendamento serão menores.
As variáveis das quais depende o prêmio de risco no mercado imobiliário
Existe um claro paralelo entre bairros e estados. Em ambas as probabilidades de risco variam de uma para outra. Ao investir em títulos de um determinado país, o investidor presta atenção especial ao nível de endividamento, à possibilidade de falência, às perspectivas de crescimento ou ao déficit público. No mercado imobiliário, são utilizados outros critérios como: possibilidade de sublocação do imóvel, ocupação ilegal do imóvel, alteração da legislação ou número de inquilinos que transitam por um imóvel durante determinado período de tempo.
Continuando com o exemplo do bairro dos Recoletos, vemos que esse bairro é considerado seguro, um reduto do mercado imobiliário. Tudo isso significa que, com grande certeza, serão obtidos retornos que variam entre 3,3% e 3,4%. E o melhor de tudo, com pouco risco. Portanto, o baixo nível de riscos no bairro de Recoletos será recompensado com um prêmio de risco imobiliário igualmente baixo.
Se o investidor imobiliário busca lucro às custas do prêmio de risco imobiliário, ele deve concentrar sua atenção em outros bairros. Esse diferencial de interesse se tornará mais exacerbado em bairros como Entrevías, San Diego, San Andrés ou San Cristóbal. Aqui, o risco é muito alto, portanto, um prêmio de risco imobiliário muito mais alto deve ser satisfeito.
A importância de uma análise prévia
Ao contrário do mercado obrigacionista, onde existe a possibilidade de diversificar o investimento para reduzir o risco, no mercado imobiliário tudo vai depender do preço do imóvel a adquirir. A conseqüência disso é que os menores investidores não terão a opção de investir nas áreas mais seguras disponíveis, por serem as mais caras. Enquanto isso, os investidores mais poderosos optam por bairros de menor risco. A explicação de porque o grande investidor não aposta nos bairros que oferecem maior rentabilidade é simples, pois não quer correr grandes riscos.
O equilíbrio entre lucratividade e risco
Como em qualquer investimento, no mercado imobiliário será necessária uma análise prévia de duas variáveis: rentabilidade e risco. É sabido que, no mundo das finanças, quanto maior a lucratividade, maior o risco.
Nesta modalidade de investimento imobiliário, será fundamental avaliar aspectos como as oscilações de preços, o grau de competitividade, as previsões e a chamada taxa de esforço de arrendamento. Lembre-se de que a taxa de esforço de aluguel é o valor da renda mensal utilizada para pagar o aluguel.
Finalmente, você deve prestar atenção especial a outros custos relacionados à propriedade. Nesse sentido, é necessário avaliar o impacto dos impostos, despesas da comunidade, prêmios de seguros, possíveis derramamentos e os custos dos procedimentos.
Não há dúvida de que há grande similaridade no funcionamento do prêmio de risco, tanto no mercado de títulos como no mercado imobiliário. E é isso, o risco está pago.