Avaliação Imobiliária - O que é, definição e conceito

Uma avaliação imobiliária é um valor monetário teórico que é atribuído a uma propriedade com base em parâmetros técnicos.

Esses parâmetros seguem uma metodologia de avaliação, que em muitos países é estabelecida por lei. Em cada avaliação imobiliária esses parâmetros devem ser discutidos em laudo.

A avaliação imobiliária deve ser preparada por profissional habilitado, que pode ser arquiteto, agrimensor ou engenheiro. Dependerá se o imóvel a ser avaliado é uma casa, um apartamento, um terreno ou um armazém industrial.

O uso mais comum de um laudo de avaliação imobiliária é a aquisição de um imóvel por meio de crédito hipotecário, razão pela qual também se denomina “avaliação hipotecária”. Serve de valor para a instituição financeira na hora de decidir se concede uma hipoteca de um valor ou outro com base no valor do bem avaliado.

Para que serve uma avaliação imobiliária?

Uma avaliação imobiliária pode nos servir para diversos fins, os mais importantes são:

• Obtenha um empréstimo hipotecário que tenha o bem avaliado como garantia.
• Conheça um valor teórico com rigor suficiente para a adjudicação de heranças, divórcios ou como preço inicial em leilões.
• Atingir um valor técnico com um regulamento específico que o diferencia de uma simples avaliação orientativa.

Deve-se levar em consideração que quanto maior o valor da avaliação, maior o valor estimado do imóvel. Isso significa que você terá mais margem ao solicitar um empréstimo que tenha o referido imóvel como garantia.

Como é calculada uma avaliação imobiliária?

Os fatores que são levados em consideração para uma avaliação imobiliária combinam aspectos técnicos e jurídicos. Os principais que determinam o valor econômico de uma avaliação são:

1. Localização: Cidade, bairro, área residencial, etc.
2. Superfície: Dois dados de superfície podem ser fornecidos em metros quadrados, úteis (sem contar o espaço ocupado pelas paredes) e construídos (às vezes incluindo áreas comuns do edifício).
3. Distribuição: Trata-se de listar a quantidade de cômodos, banheiros ou pátios que a casa pode ter. Também leva em consideração a avaliação do uso correto do espaço.
4. Estado de conservação: Consiste em três categorias básicas: casa renovada, em bom estado e por renovar.
5. Materiais usados: Determinantes na avaliação da qualidade da casa, condicionamento, por exemplo, a classificação energética.
6. Orientação: Ponto cardeal para o qual se dirige a casa, ou seja, norte, leste, oeste, sul e as combinações que se podem dar entre si.
7. Preço de mercado: Uma pequena investigação das últimas vendas é feita para saber a faixa de preço na área.

Além disso, devem ser realizadas verificações jurídicas que possam limitar o valor da avaliação, como por exemplo saber se possuem algum tipo de proteção oficial.

Porém, o valor de uma propriedade pode mudar ao longo do tempo, seja por fatores internos (adição de benfeitorias) ou externos (evolução positiva-negativa do ambiente).

Exemplo de uso em uma avaliação imobiliária

Suponha que queiramos comprar uma casa com um valor de venda de cerca de € 100.000. Por sua vez, queremos que o banco financie 100% do valor da venda porque só economizamos as despesas de compra e venda, como impostos locais ou comissão imobiliária:

A partir daqui, dois cenários podem ser dados:

1. Se o valor de avaliação for de € 90.000 e o empréstimo hipotecário necessário for de € 100.000, a nossa poupança, para além de pagar os € 15.000 de despesas de compra e venda, deverá pagar a diferença de € 10.000.
2. Se o valor de avaliação for de € 100.000 ou mais, cobrirá o valor de que precisamos.

De referir que não é habitual que o valor de avaliação seja cobrado 100% do valor de aquisição, sendo a regra geral 80%. Ou seja, se o preço for € 100.000, o valor de avaliação deve ser € 125.000, pois 80% de € 125.000 são os € 100.000 de que precisaríamos.