A hipoteca tácita é um direito real de garantia sobre um imóvel que oferece preferência de cobrança à administração pública no que se refere ao pagamento de determinados tributos relativos àquele bem.
Podemos dizer que é uma forma que a administração de um país tem de garantir a cobrança de determinados impostos. Normalmente estão relacionados ao ativo em questão. Dessa forma, e sem a necessidade do consentimento do devedor, a administração passa a ser preferencial na cobrança.
Impostos sobre a hipoteca tácita
Esse direito real, também denominado hipoteca legal tácita, só pode arrecadar tributos diretamente relacionados ao imóvel. No caso espanhol, o mais comum é o Imposto sobre Imóveis (IBI). Portanto, um dos devedores habituais é geralmente a administração local que o administra.
Desta forma, este direito de cobrança não pode ser utilizado para outros impostos. Isso, entre outros motivos, porque é para isso que serve o procedimento de alocação de bens, como veremos a seguir. Portanto, ele serve apenas para gerenciar a cobrança de impostos sobre o domicílio ou o objeto de falta de pagamento.
Algumas considerações
Normalmente existem algumas diferenças entre os países em relação à legislação tributária. No entanto, há também uma série de concordâncias baseadas na lei natural que rege a maioria das leis. No caso da administração, têm como foco a proteção do contribuinte e a garantia da arrecadação do tributo:
- A preferência de pagamento é quase absoluta para a administração. Assim, você será o primeiro a cobrar, ainda antes da entidade que concede a hipoteca.
- Obviamente, o valor a pagar inclui juros de mora e outros custos incorridos na gestão da cobrança.
- Regra geral, se o devedor principal for o proprietário, a gestão da cobrança é quase automática. Isso não ocorre quando o adquirente é terceiro, caso em que deve haver um aviso prévio com tudo o que isso acarreta.
- Normalmente limita-se normalmente a dois pagamentos mensais, uma vez que a proteção do devedor deve sempre prevalecer. O objetivo é evitar com esses pagamentos sua destruição econômica.
A hipoteca tácita não é uma condição de ativo
Como é comum confundir os dois termos em muitas ocasiões, é conveniente esclarecer suas principais diferenças:
- Na afeição de bens, o devedor deve ser previamente declarado falido. Assim que sua dívida for reconhecida, ela não incluirá juros ou despesas de mora. Porém, no caso que hoje nos preocupa, esta declaração não é necessária e as despesas estão incluídas.
- Além disso, não existe um direito preferencial claro na condição e isso depende de certas circunstâncias. No outro caso, a administração sempre cobrará primeiro, à frente do restante dos credores.
- Por outro lado, em relação aos exercícios a serem recolhidos, no afeto de bens estes serão todos aqueles que não tenham prescrito. Na hipoteca tácita estão incluídas apenas as do ano em curso e do ano imediatamente anterior.