Título hipotecário - O que é, definição e conceito
Um título hipotecário é aquele que é garantido por empréstimos hipotecários da entidade que os emite e que paga aos compradores juros sobre as parcelas pagas pelos tomadores.
Portanto, esses tipos de títulos estão vinculados a hipotecas. Por sua vez, garantem o pagamento de juros e amortização do capital. Além disso, geralmente são financiados por imóveis. Como outros ativos financeiros, por exemplo o certificado de hipoteca, eles também têm um mercado secundário para sua compra e venda. Dessa forma, o titular não é obrigado a mantê-lo até o vencimento.
Como funciona um título hipotecário
O banco, em muitas ocasiões, costuma vender hipotecas nos mercados. Dessa forma, você obtém liquidez. Normalmente o comprador costuma ser um fundo de investimento, outros bancos e até mesmo alguma agência estatal. O que eles fazem é agrupar vários deles em um único título e emiti-lo. O investidor recebe juros e o retorno do capital no vencimento.
Se o hipotecado pagar regularmente, esse título é garantia de segurança e fonte de renda. Agora, se houver um caso de inadimplência, esses detentores de títulos têm o direito de reclamar sobre a casa do inadimplente. Isso não acontece com os títulos corporativos cuja garantia é a empresa que os emite. Portanto, a garantia do primeiro é maior.
Diferenças com títulos hipotecários
Embora possam parecer semelhantes, as diferenças entre eles são importantes. O certificado é um título de rendimento fixo emitido exclusivamente por instituições de crédito. Assim, para que os títulos sejam amortizados, deve haver autorização do conjunto de bancos que os emitiram, ao contrário do BI, com o qual o emissor pode operar livremente.
Por outro lado, a célula é lastreada por toda a carteira de crédito hipotecário do banco. O vínculo, no entanto, é garantido por uma série específica deles. Estes constarão do documento de emissão e deverão ser informados ao comprador. Assim, a garantia limita-se apenas a esses empréstimos, ao contrário do certificado em que é global.
Um mau exemplo, hipotecas subprime
Não poderíamos terminar sem citar um dos piores exemplos deste tipo de licenciatura, os que surgiram com hipotecas "Subprime" e a crise de 2008. Em resumo, os bancos americanos poderiam conceder uma série de hipotecas a pessoas com recursos limitados. As ligações Ninja (pessoas sem renda, sem trabalho e sem bens) os contratavam e, posteriormente, em muitos casos as taxas não eram pagas.
O que eles fizeram foi criar uma série de pacotes de hipotecas ou títulos. O problema é que, para vendê-los, muitas vezes se disfarçam com bons créditos. Isso fez com que as agências de classificação lhes dessem uma boa nota e os investidores comprassem. Essa bolha foi gerada nos anos anteriores a 2008, coincidindo em muitos países com a inflação de preços no setor imobiliário.
Mas há um ditado que pode ser aplicado aqui e que a maçã podre acaba estragando o resto da cesta. Assim, quando se quiseram cobrar a garantia, estourada a crise, esta era composta por moradias com valores muito inferiores ao do empréstimo. Essa situação, junto com outros fatores, gerou a crise. Um mau exemplo de título hipotecário.
