Títulos garantidos por hipotecas residenciais (RMBS) Títulos lastreados em hipotecas residenciais) são um tipo de obrigação de dívida lastreada em hipotecas cujos fluxos de caixa vêm de dívidas residenciais, como hipotecas, empréstimos imobiliários e hipotecas subprime.
Estes títulos hipotecários residenciais são constituídos por um conjunto de empréstimos hipotecários (em todas as suas variedades), que são posteriormente titularizados para poderem ser negociados nos mercados financeiros. Portanto, torna-se ativo muito pouco líquido para um banco ou instituição de crédito para títulos que oferecem liquidez ao mercado, liberando um ativo financeiro que consome capital do banco e pode oferecer um retorno superior ao de uma hipoteca. Um dos motivos mais importantes para securitizá-los é que são ativos que saem do balanço do banco, é uma forma de sanear o balanço e, portanto, consomem menos capital no cálculo dos índices de capital do banco exigidos pelo agências reguladoras.
Neste ponto, na parte final do processo de securitização, um voucher de grau (em inglês Obrigações de dívida garantida, CDO) é um instrumento de dívida, em que a garantia que cobre a promessa de pagamento é um conjunto de instrumentos de dívida (neste caso hipotecas), em que pode haver até outros CDOs. Um CDO é um derivado de crédito.
É muito comum encontrar um CDO com a estrutura que aparece no diagrama abaixo (é o mesmo exemplo usado quando explicamos o CDO). Onde existem diferentes etapas (tranches): dívida sênior, dívida mezanino e ações. Cada um deles responderá a um caso de falência ou inadimplência de maneira diferente, dependendo do nível em que se encontram.
- Dívida sênior: serão as de melhor qualidade de crédito (hipotecas com perfil de alto poder aquisitivo, trabalho estável, etc.), as de menor risco e as mais seguras. Eles geralmente têm uma classificação AAA. -> Rentabilidade média de 4% (menos risco menos rentabilidade).
- Dívida mezanino: serão um pouco mais arriscados que os anteriores, portanto, pagarão um cupom maior. -> Rentabilidade média de 7% (risco médio, rentabilidade média).
- Ações: é a etapa de maior risco. Portanto, é o primeiro a sofrer perdas. Não tem classificação. -> Maior rentabilidade que não paga cupom (mais risco, mais rentabilidade).
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Quero investir com a EtoroRiscos para o investidor em RMBS
Um dos maiores riscos que um investidor enfrenta no RMBS é o risco de pré-pagamento.
Os mutuários (aqueles que tomam emprestado) geralmente têm algum tipo de opção de antecipar a totalidade ou parte do empréstimo hipotecário sem cobrar algum tipo de penalidade. Essas situações ocorrem quando os proprietários decidem, por exemplo, comprar uma nova casa ou refinanciar dívidas existentes quando as taxas de juros caem (elas seriam financiadas mais baratas).
Nessas situações, os novos empréstimos não substituiriam os existentes na carteira de empréstimos criada para criar o RMBS. Portanto, o risco para o investidor é que haja alguma incerteza quanto ao pagamento do principal e dos juros pelos tomadores.
No que se refere ao refinanciamento da dívida existente, as taxas de juros têm papel fundamental. Portanto, os investidores em RMBS têm um risco de refinanciamento eles não podem prever se as taxas de juros irão subir ou cair.
Todos os riscos inerentes a este tipo de investimento dependerão dos seguintes fatores:
- Tipos de empréstimos em carteira.
- Vencimentos de empréstimos.
- Dos juros fixos (em média) dos empréstimos em carteira.
- Localização geográfica dos empréstimos. Por exemplo, não é o mesmo crédito à habitação onde existe uma maior probabilidade de tempestades ou terramotos, o risco de pré-pagamento é diferente para casas onde estão longe destes tipos de riscos.
